Sur l'importance de solliciter la nullité de la (bonne) assemblée générale de copropriété

Pour obtenir la nullité des décisions prises en assemblée générale, il est nécessaire de solliciter judiciairement la nullité de ladite assemblée générale irrégulièrement convoquée.

En 2015, lors de la convocation à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires, le syndic a oublié de convoquer certains copropriétaires. Le syndic a commis une faute qui affecte cette assemblée générale de nullité (Cass. 3e civ., 13 nov. 2003, n° 02-12.311).

Lors de cette assemblée générale irrégulièrement convoquée, le mandat de syndic a été renouvelé.

En 2016, le syndic a convoqué une autre assemblée générale annuelle de copropriétaire, cette-fois ci sans oublier de copropriétaires ! Cependant, cette seconde assemblée générale est mécaniquement entachée de nullité puisque le syndic, irrégulièrement désigné lors de l'assemblée générale de 2015, n'était pas syndic et n'avait pas le pouvoir de convoquer cette seconde assemblée générale.

ATTENTION : il n'existe aucune nullité automatique ! Pour être nulle, et donc ne plus produire d'effets, une décision d'assemblée générale doit être annulée par le juge. A défaut, elle continue de s'appliquer.

Ajoutons à cela que le syndic n'avait à aucun moment notifier aux copropriétaires défaillants le procès-verbal des assemblées générales. Le délai de prescription quinquennal , et non le délai de 2 mois, pour contester les assemblées générales trouvait à s'appliquer.

Partant, des copropriétaires ont sollicité la nullité de l'assemblée générale de 2016.

La cour d'appel de Bastia a accueilli favorablement leur demande : après avoir constaté que le syndic a été irrégulièrement désigné lors de l'assemblée générale de 2015, les juges ont considéré que la convocation à l'assemblée générale de 2016 était nulle ainsi que l'assemblée générale elle-même.

Le syndic ainsi que le syndicat des copropriétaires lui-même (il devait y avoir une bonne ambiance dans la copropriété !) ont contesté cette décision et se sont donc pourvus en cassation.

La Cour de cassation censure la décision de la cour d'appel.

En annulant l'assemblée générale de 2016, sans annuler au préalable ni l'assemblée générale du 21 mai 2015, ni la désignation de la société en qualité de syndic, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Autrement dit, dans la mesure où la décision de désignation du syndic lors de l'assemblée générale de 2015 n'a été ni demandée par les copropriétaires, ni prononcée par la cour d'appel, l'assemblée générale de 2015 demeurait valable de sorte que les juges d'appel ne pouvaient pas conclure que l'assemblée générale de 2016 convoquée par ce syndic était irrégulière et donc nulle.

Tant qu'une décision prise au cours d'une assemblée générale (même irrégulièrement convoquée) n'a pas été judiciairement annulée, elle continue à s'appliquer et à produire ses effets.

Bien que non publiée au Bulletin, il s'agit là d'un revirement potentiel de position de la Haute Cour. En effet, la Cour de cassation avait au contraire considéré il y a quelques années que la recevabilité de la demande d'un copropriétaire en annulation d'une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul n'était pas conditionnée à la contestation des précédentes assemblées générales convoquées par le même syndic (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17.971).

Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-17.079

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