Qui peut demander la nullité d'une AG de copropriété ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent demander la nullité d'une assemblée générale, même en cas de défaut de pouvoir de la personne qui a procédé à la convocation de l'assemblée générale.

Une société B avait été régulièrement désignée syndic par une assemblée générale.

Cette société B s'est faite rachetée par la société A.

La société A a procédé à une fusion-absorption pour ne laisser subsister que la société A à l'issue de l'opération.

En cas de fusion du syndic avec une autre société, le contrat de syndic s’éteint de plein droit, l’assemblée générale des copropriétaires ayant seule le pouvoir de désigner le représentant légal du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-22.714).

La solution est par ailleurs identique en cas d'achat du fonds de commerce d'un syndic par un autre syndic.

En cas de fusion du syndic avec une autre société, le contrat de syndic s’éteint de plein droit.

Avant la fusion, aucune assemblée générale n'avait été convoquée par la société B pour désigner comme syndic la société A à l'issue de la fusion.

Dès lors, à l'issue de la fusion, la copropriété s'est retrouvée sans syndic.

Pour autant, la société A a convoqué une assemblée générale au cours de laquelle différentes résolutions ont été adoptées. Plusieurs copropriétaires ont alors assigné la société A en annulation de l’assemblée générale.

S’il n’est pas contesté qu’une assemblée générale convoquée par un syndic sans pouvoir est affectée de nullité, la question se pose de savoir qui a qualité pour invoquer cette nullité.

Pour la cour d’appel de Paris, il convient de distinguer le type de demande :

• si la demande vise la nullité d’une décision prise lors d’une assemblée générale, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir

• si la demande vise la nullité de l’assemblée générale, tout copropriétaire, même non défaillant ou opposant, peut agir.

La Cour de cassation, dans un arrêt non publié au Bulletin civil, censure cette distinction.

Au visa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation affirme que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, même fondées sur le défaut de pouvoir de la personne qui a procédé à leur convocation, doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ».

En l'espèce, les copropriétaires qui avaient soulevé la nullité de l'assemblée générale ne s'étaient pas opposés aux décisions votées lors de l'assemblée générale litigieuse. Dès lors, ils ne pouvaient ultérieurement invoquer la nullité non seulement des décisions votées mais encore de l'assemblée générale elle-même, quoique celle-ci fût irrégulièrement convoquée.

Pour soulever la nullité d'une décision prise en assemblée générale ou la nullité de l'assemblée générale elle-même, il faut être copropriétaire opposant ou défaillant.

A ce jour, il n’a été reconnu qu’une exception à la possibilité pour un copropriétaire d’agir en nullité d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale sans avoir la qualité d’opposant ou de défaillant. Il s’agit de l’hypothèse selon laquelle le vote du copropriétaire a été vicié par un dol dont il a été victime (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493).

Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268 : JurisData n° 2021-018756

My LOCATAIRE, spécialiste de la gestion immobilière, se tient à votre entière disposition pour toutes précisions et tous compléments d'information.