Quels types de travaux peuvent être mis conventionnellement à la charge du locataire ?

Les travaux d'installation d'une cuisine et la réalisation d'importants travaux d'électricité

peuvent-ils être mis à la charge du locataire ?

Le différend portait sur une clause de travaux insérée dans un bail soumis à la loi du 06 juillet 1989, c'est-à-dire la location d'un logement à usage de résidence principale.

Il était prévu que le loyer fixé à 1 400 € par mois serait réduit à 700 € par mois pour une durée d’un an, sous réserve de la réalisation par les locataires de travaux de « peinture, cuisine, garage extérieur en bois, volets roulants, électricité et finitions ».

Une fois l'année écoulé, les locataires ont continué à ne verser que 700 € par mois.

Le bailleur voit rouge et fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour impayé de loyer. Le locataire opposait au bailleur une créance de travaux supérieure aux impayés de loyer, fondée sur le fait que le logement qui leur avait été délivré n’était pas doté des éléments de confort et d’habitabilité prescrits par le décret du 30 janvier 2002 sur la décence. Le coût des travaux devait donc être supporté par le bailleur.

Il faut en effet rappeler que si par une clause, le bailleur peut se dispenser de mettre à disposition du locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, c’est à la condition que le logement soit d’ores et déjà décent. Autrement dit, les travaux que le locataire accepte de réaliser moyennant imputation de leur coût sur le loyer ne peuvent être des travaux de mise aux normes.

Pour le bailleur, appelant de la décision qui avait fait droit à la demande du locataire, seuls quelques travaux de rafraîchissement préalablement listés au sein du contrat de bail étaient nécessaires. Le reste des travaux réalisés allaient au-delà des stipulations contractuelles, sans accord du bailleur.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que les travaux que le locataire accepte de réaliser moyennant imputation de leur coût sur le loyer ne peuvent être des travaux de mise aux normes.

Les travaux d'installation d’une cuisine et de réalisation d’importants travaux d’électricité ne peuvent être mis à la charge du locataire car ils constituent des travaux de décence du logement. Ils doivent donc être exclusivement supportés par le bailleur.

En l’occurrence, aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé par les parties, en conséquence de quoi la présomption de l’article 1731 du Code civil, selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état, aurait pu avoir vocation à s’appliquer. Heureusement, cette présomption simple a pu être écartée par des photos des lieux prises avant les travaux, en cours de travaux et après leur achèvement, attestant de la nature, la consistance et l’ampleur des travaux réalisés par les locataires. Or, l’installation d’une cuisine avec ses éléments d’équipement permettant au locataire de préparer ses repas, tout comme la réalisation d’importants travaux d’électricité lui permettant de s’éclairer, d’utiliser les appareils électriques domestiques ou multimédias, ressortent des critères d’habitabilité et ne sont pas des travaux de rafraîchissement.

Aussi, pour la cour d'appel, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989.

CA Aix-en-Provence, 1re et 8e ch. réunies, 7 oct. 2021, n° 18/12968 : JurisData n° 2021-018167

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