Clause résolutoire : peut-elle jouer pour une dette de réparation locative ?

La clause résolutoire du bail peut-elle venir sanctionner des frais de désinfection et de nettoyage du logement, qui constituent des frais de réparation locative ?

La question porte ici sur la clause résolutoire insérée dans un bail soumis à la loi du 06 juillet 1989, c'est-à-dire la location d'un logement à usage de résidence principale.

La protection des locataires dans la loi du 06 juillet 1989 et la volonté d’éviter qu’ils ne soient trop facilement expulsés de leur logement entrainent que le domaine d’application des clauses résolutoires soit strictement limité.

En dehors des 5 cas prévus par l’article 4, g de la loi du 06 juillet 1989, à savoir :

• le non-paiement du loyer,

• le non-paiement des charges,

• le non-paiement du dépôt de garantie,

• la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,

• le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage,

le bailleur doit nécessairement passer par une action en résiliation judiciaire, plus aléatoire en raison du pouvoir d’appréciation au juge.

En l’espèce, le locataire contestait le jeu de la clause résolutoire en faisant valoir que la dette visée au commandement ne constituait pas une dette de loyers, mais portait sur des frais de désinfection et de débarras du logement. C’est une somme de 2.500 € qui lui était réclamée au titre des frais de réparations locatives, le locataire étant tenu de l’entretien courant du logement.

Pour la cour d'appel, les frais de désinfection et de nettoyage du logement à la charge du locataire ne revêtent la nature ni de loyer ni de charges mais de réparations locatives.

Pour la cour d'appel, dans la mesure où la dette visée au commandement de payer ne correspondait pas à une dette de loyers, de charges ou de dépôt de garantie, le bailleur ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. Cette décision interprète strictement le texte, conformément à une jurisprudence constante.

Le domaine de la clauses résolutoire est limité par la loi du 06 juillet 1989. Aussi, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que la dette visée au commandement ne correspond pas à une dette de loyers, de charges ou de dépôt de garantie.

En revanche, la dette locative a bien été confirmée en appel, les frais encourus étant dus à l’absence totale d’hygiène et d’entretien du logement par le preneur.

CA Douai, 8e ch., 14 oct. 2021, n° 20/02762 : JurisData n° 2021-016033

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