AG de copropriété : 2 mois pour contester

Non contestée dans les 2 mois, une décision d’AG de copropriété, même irrégulière, est définitive. Peu importe qu'elle porte atteinte à la jouissance des parties privatives d’un copropriétaire : elle n’est plus susceptible de recours.

Un syndicat de copropriété propose en assemblée générale de rénover les murs des villas situées en bordure des voies privées de la copropriété.

Le propriétaire d’un des lots de la copropriété vote contre la résolution.

La résolution est quand même adoptée.

Le PV de l'assemblée générale est notifié au copropriétaire opposant par le syndic.

Conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Le copropriétaire n’a pas contesté cette décision dans le délai de 2 mois.

Pour autant, il refuse de payer sa quote-part de charges au titre des travaux de réfection de la clôture.

Le syndicat des copropriétaires l’assigne en paiement de ces charges.

Devant le tribunal judiciaire, le copropriétaire fît valoir que les travaux de réfection concernaient des parties privatives de l’ensemble immobilier de sorte qu'il ne pouvait pas lui être demandé de participer à leur paiement.

Le tribunal judiciaire donne raison au copropriétaire. Pour le juge, les murets, objet du litige, étant inclus dans les parties privatives, l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas compétente en la matière. Le juge condamne même le syndicat à 500 € de dommages et intérêts pour préjudice moral.

La Cour de cassation casse la décision au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La Haute Cour rappelle tout d'abord que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Ce délai expiré, les copropriétaires concernés sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales, qu'elles qu'elles soient, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Pour la Cour de cassation, le tribunal judiciaire ne pouvait pas rejeter la demande du syndicat en paiement de la quote-part des travaux de réfection des murets de l’ensemble immobilier sans rechercher au préalable, alors même qu’il y était expressément invité, si la somme n’était pas due en application d’une décision d'assemblée générale que le copropriétaire n’avait pas contestée dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour le faire.

Deux conséquences qu'il est également possible de tirer de cet arrêt :

• la première est qu'il est impératif pour un copropriétaire d'avoir voté "CONTRE" une résolution adoptée en assemblée générale s'il veut par la suite la contester dans le délai de 2 mois ;

• La seconde est qu'il faut s'abstenir de demander tout et n'importe quoi en assemblée générale, notamment des autorisations qui n'auraient pas lieu d'être demandées : en cas de refus de l'assemblée générale et d'absence de contestation dans le délai de 2 mois, le refus devient définitif.

Cette "purge" des décisions de l'assemblée à l'expiration du délai de 2 mois peut paraitre excessive mais elle reste une règle essentielle qui permet de faire fonctionner la copropriété et de pallier les chausse-trappes juridiques contre-productifs liés à l'inflation législative, tout en protégeant et en favorisant les copropriétaires impliqués dans la gestion de leur immeuble.

Cass. 3e civ. 12-1-2022 n° 20-20.363 F-D

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